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中国家庭房龄大数据:超八成建于1990年后 楼市未来增量在哪里

摘要: 作者: 林小昭 [ 很多城市的楼房将不再是增量的快速变化,而是存量在技术上做一些变化,比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停...

  作者: 林小昭

  [ 很多城市的楼房将不再是增量的快速变化,而是存量在技术上做一些变化,比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等,从而更好地满足需求。 ]

  中国现有的住房,主要建于什么时候?

  国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》,第一财经记者整理计算了其中的相关数据后发现,中国家庭住房中,1990年以后建的房子占据了85.6%,仅14.4%的家庭住房建于1990年以前;此外,建于本世纪的房子达到65%。

  《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口普查的分项数据。根据年鉴的说明,第七次全国人口普查采用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口基本状况的项目,由全部住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报;普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目,在全部住户中抽取10%的住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报。由于普查长表是按户抽样并进行登记,因此人口总数以及各种人口结构数据的抽样比会存在略微差异。

  其中,长表数据资料的第九卷“住房”里,包括了全国和各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况。

  第一财经记者整理计算了相关数据,以10年一个周期来看中国家庭住房的建成时间,20世纪90年代的占比达到了20.6%,21世纪00年代的占比达到30.3%,21世纪10年代的占比达到34.7%,可见1990年以后尤其是新世纪以来是我国住房建设的高峰期。其中,如果单看城市的部分,这一占比更高。数据显示,我国城市家庭住房中,88.4%是1990年以来所建,68.1%是本世纪所建。

  58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,近20年来是中国房地产建设最快的时期,不仅推动了整个市场快速发展,而且同期中国人均居住面积也得到了迅速提升。

  数据显示,2020年我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米;我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

  中原地产首席市场分析师张大伟也对第一财经分析表示,2000年以来我国住房建设体量是非常大的,现在住在1990年以前建的房子的人群占比较低。

  另一方面,由于大部分家庭住房都建于1990年以后,尤其是2000年以后占比达到了三分之二左右,这也意味着当前我国的房地产市场很难再保持高速增长的势头。未来市场发展特点将是结构性的变化,部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群是楼市增量的重点;从产品结构来看,改善型的产品、适应老龄社会需求的产品等将会是重点。

  第一财经记者梳理《中国统计年鉴2021》与2021年经济社会发展数据后发现,2021年我国新增城镇人口1205万人,创下26年来新低;2021年我国城镇化率提升0.81个百分点,提升幅度26年来首次低于1个百分点。

  张波说,未来楼市需求增量,将会跟整个城镇化的提升保持一定的同步,现阶段,我国城镇化高速增长的阶段已经过去,下一步会呈现比较分化的特征。一些热点城市如杭州、合肥等,仍有大量的人口流入,人口净流入常年位居前列的城市,其房地产仍有较大的发展空间,未来不同城市的表现分化会比较大。

  与此同时,一些城市的存量房将加快改造。数据显示,建于上世纪的房子占比达到了35%,在城市这一占比也接近32%,而上世纪建设的很多房子为楼梯房。张波分析,很多城市的楼房将不再是增量的快速变化,而是存量在技术上做一些变化,比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等,从而更好地满足需求,这在一二线城市会表现得更加明显。

  分省份来看,以2000年为界,家庭住房建于2000年以前的占比最高的是上海,达到了50.4%,辽宁和天津位居二、三位,整体来说这些地方的工业化和城镇化进程较早,另外部分大城市主城区大规模拆迁较少,老旧改造、微改造较多,因此建于2000年以前的住房也更多。

  如果以1990年为界,1990年以前所建家庭住房占比最高的是天津,达到了23%,辽宁、上海和陕西也超过22%,山东和河北超过20%。

  相比之下,有7个省份1990年以前所建房子占比低于10%,分别是宁夏、西藏、新疆、青海、广西、安徽、江西,主要来自中西部地区尤其是西部地区。

  随着西部大开发、中部崛起等战略的实施,加上2008年以来沿海产业加速向中西部转移,中西部的工业化和城镇化进程不断加快,很多城市的住房都是新世纪以后尤其是2008年以后所建,整体的居住面貌发生了深刻变化。不少中西部农村原有的房子虽然比较破旧,但在脱贫攻坚战、乡村振兴等战略实施后,农村的住房也已旧貌换新颜。

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